규제의 그물망, 그 빈틈을 파고드는 시장 — 2026년 봄, 부동산 정책 현주소
이재용 경제연구소 | 부동산·거시경제 전문 칼럼니스트
2025년 6·27 대책 이후 정부가 주택담보대출의 고삐를 강하게 쥐었음에도, 시장은 언제나 그랬듯 또 다른 출구를 찾아냈다. 사업자 대출의 우회, 강남발 하락세의 외곽 확산, 그리고 다주택자를 정조준한 연속 압박. 지금 대한민국 부동산 시장은 정책과 시장 사이의 팽팽한 줄다리기가 가장 치열하게 전개되는 국면에 있다.
1. 규제가 만들어낸 역설 — 사업자 대출의 '아파트 쇼핑' 통로화
금융규제의 역사는 곧 우회로의 역사이기도 하다. 주담대를 틀어막으면 반드시 느슨한 고리가 하나 드러난다. 이번엔 그것이 개인사업자 대출이었다.
금융감독원의 실태 점검 결과는 충격적이다. 2025년 하반기 단 6개월 만에 127건, 약 587억 원에 달하는 개인사업자 대출이 본래 용도와 전혀 무관한 주택 구입에 전용된 것으로 적발됐다. 상반기 대비 건수는 3배, 금액은 무려 5배가 폭증한 수치다. 더욱 주목할 점은 이 중 60%가 새마을금고를 비롯한 제2금융권에 집중됐다는 사실이다. 상대적으로 심사 프로세스가 허술한 비은행 채널이 우회로의 핵심 통로가 된 것이다.
온라인 부동산 커뮤니티에는 공공연하게 "금융당국에 적발되지 않는 방법"을 안내하는 댓글까지 버젓이 달리는 상황이다. 직장인조차 사업자 등록만 하면 가능하다는 권유가 넘쳐난다.
이는 단순한 편법의 문제가 아니다. 규제의 강도가 세질수록 회피의 인센티브도 함께 커진다는 구조적 역설이다. 금융당국은 올해 사업 경력 6개월 미만의 단기 사업자나 적발 이력이 있는 업종에 대한 집중 점검을 예고했지만, 시장의 창의성은 늘 감독의 속도를 앞질러 왔다. 근본적으로 수요 압력 자체를 완화하지 않는 한, 규제 빈틈 찾기 게임은 계속될 것이다.
2. 강남발 하락세의 확산 — '한강벨트'가 무너지고 있다
올해 초까지만 해도 서울 부동산 시장의 하락세는 강남 3구와 용산구 등 이른바 초고가 선도 지역에 국한된 국지적 현상으로 해석됐다. 그러나 최근 강동구마저 하락 전환하면서 판도가 달라지고 있다.
강동구의 대형 단지에서는 신고가 기록 9일 만에 2억 원 이상 하락한 매물 거래가 성사됐다. 매도 희망자들 사이에서는 "2~3천만 원 더 내려줄 테니 빨리 팔아달라"는 말이 오가고 있고, 한 달 새 강동구 아파트 매물은 40% 이상 급증하며 서울 전체에서 가장 높은 증가율을 기록했다.
이는 심리적으로 매우 중요한 신호다. 강남 3구 하락은 '고가 조정'으로 받아들일 수 있지만, 한강변을 따라 형성된 '한강벨트' 전체로 하락세가 이어진다면 이는 서울 부동산의 중심 서사가 흔들리는 것을 의미한다.
반면 흥미로운 온도 차이도 확인된다. 성북구, 강서구 등 LTV·DTI 규제가 상대적으로 덜 적용돼 대출 여력이 남아 있는 지역은 여전히 상승세를 유지하고 있다. 이는 현재의 시장 흐름이 펀더멘털 붕괴가 아니라 유동성 차단에 의한 선택적 하락임을 방증한다. 정책의 수도꼭지가 어디로 향하느냐에 따라 집값 지도가 실시간으로 재편되고 있는 것이다.
3. 다주택자 겨냥 3중 압박 — 세제·대출·양도세의 동시 조이기
이재명 대통령은 연일 SNS를 통해 강도 높은 메시지를 쏟아내고 있다. "부동산 불로소득 공화국은 반드시 혁파해야 한다"는 선언은 단순한 수사가 아니다. 뒤따르는 정책 지시들이 이를 증명한다.
현재 정부의 다주택자 압박은 크게 세 갈래로 전개되고 있다.
첫째, 세제 측면에서는 국토부 장관이 초고가·비거주 1 주택을 겨냥한 세제 개편을 공식화했다. 장기보유특별공제의 경우, 집값이 크게 올랐음에도 세 부담이 낮다는 지적이 나오면서 보유세 전반에 대한 손질이 예고됐다.
둘째, 대출 측면에서는 기존 다주택자의 대출 연장과 대환 대출을 신규 대출과 동일하게 규제하는 방안을 검토 중이다. 대통령은 "10년 전에나 가능했던 일시상환 대출을 계속 연장해 온 사례"를 직접 언급했다. 1년 내 50%, 2년 내 100% 단계적 상환 유도 방식도 거론되고 있다.
셋째, 양도세 측면에서는 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되며, 5월 10일부터 최대 82.5%의 중과세율이 재적용된다. 전세를 낀 매물을 무주택자가 매수하는 경우에 한해 일부 유예가 허용되지만, 대출 규제는 예외 없이 적용된다.
이 세 가지 압박이 동시에 작동하면 다주택자들은 버티거나 매도하거나 두 가지 선택지 앞에 서게 된다. 대통령이 직접 "다주택자들이 버텨서 성공한다면 정부의 정책 실패"라고 말한 만큼, 정부의 의지는 매우 확고하다. 다만 일시에 매물이 쏟아질 경우 전세 시장의 교란, 역전세 리스크 확대 등 부수적 충격도 배제할 수 없다. 국토부 장관이 "일시적 병목 현상"을 언급하며 초단기 전세 공급 확대 필요성을 시인한 것도 같은 맥락이다.
전문가 진단
●22년간 수많은 규제 사이클을 지켜보면서 일관되게 확인한 한 가지 사실이 있다. 수요를 억제하는 정책은 단기적 효과를 낼 수 있지만, 공급이 뒷받침되지 않으면 억눌린 수요는 반드시 반등의 에너지를 축적한다.
지금의 정책 방향은 투기 수요 차단이라는 측면에서 명분이 분명하다. 그러나 전세 시장 불안, 사업자 대출 우회, 강남-비강남 간 양극화 심화는 정책의 부작용이 이미 가시화되고 있음을 보여준다. 다음 수순은 얼마나 정교한 공급 정책이 뒤따르느냐에 달려 있다. 그 답이 나오기 전까지, 시장은 계속해서 빈틈을 찾아 움직일 것이다.